“2025년 주택관리사 시험 준비부터 실무까지 완전 가이드”

주택관리사의 역할

주택관리사는 단순히 아파트 관리사무소에서 민원을 처리하는 직업이 아니다. 공동주택이라는 준공공시설의 운영을 총괄하는 전문가로서, 기술·법률·회계 지식을 종합적으로 활용한다. 시설물 유지보수나 청소·경비 인력 운영 등도 포함되지만, 실제로는 입주자대표회의와의 계약 검토, 공용 부분 관리 규정 해석, 장기수선충당금 운용, 회계감사 대응 등의 업무가 훨씬 더 중요하다.

 

특히 최근에는 에너지 절감, 친환경 설비 도입, 리모델링 설계 검토 등 전문성이 요구되는 영역까지 주택관리사의 판단 범위에 들어오고 있다. 이 때문에 이 자격은 건축, 법학, 회계 등 다양한 분야의 중장년층이 제2의 직업으로 접근하는 경우가 많다. 단순한 관리보조 인력이 아니라 ‘공동주택의 CEO’로서 경영·관리능력을 검증받는 자격이라 볼 수 있다.

 

 

 

2025년 주택관리사 시험 일정과 전반적 구조 이해

2025년 주택관리사 자격시험은 상반기에 시행계획이 공고되고, 1차 시험은 7월 말, 2차 시험은 10월 중순으로 예상된다. 국가기술자격이 아닌 국가전문자격에 해당되며, 산업인력공단이 아닌 한국산업인력공단·한국감정원 공동주관의 형태로 관리되고 있다.

 

시험은 1차와 2차로 분리되며, 1차는 민법·회계원리·공동주택시설개론, 2차는 관계법규·공동주택관리실무·시설관리로 총 6과목이다. 1차는 과목당 40문항, 2차는 과목당 40문항이 출제되며, 각 과목 40점 미만 과락 없이 평균 60점 이상이면 합격이다. 단, 1차 합격자는 그 해와 다음 해까지 2차 시험 응시 자격이 유지된다.

 

응시 자격에 제한은 없으며 고졸 이상이면 누구나 도전할 수 있다. 실제 합격자의 절반 이상은 40대 이상이며, 자영업자, 은퇴예정자, 공무원 출신이 많은 편이다. 시험 일정이 정해지면 1차와 2차 사이의 약 10주 간격을 활용해 전략적으로 공부 계획을 세워야 한다.

 

 

시험 준비 전략: 기출 암기보다는 실제 적용력 중심으로

주택관리사 시험은 기출 반복 학습이 기본이지만, 단순 암기만으로는 고득점을 기대하기 어렵다. 특히 2차 과목의 경우 사례형 문제가 다수 출제되며, 현장에서 벌어질 수 있는 복합상황을 해석하고 법령에 비추어 판단하는 능력이 요구된다. 예컨대 “장기수선계획 변경 시 입주자대표회의의 동의 절차”, “공용 부분 하자보수 청구권의 주체”, “관리비 연체자에 대한 조치 범위” 같은 문제는 단순히 법조문만 알아서는 답하기 어렵다.

 

학습 방법으로는 정리 노트보다는 실제 사례를 바탕으로 법령과 연계해 메모하는 방식이 효과적이며, 회계원리는 분개·장부 기입보다는 실제 아파트 회계처리 흐름을 도식화하는 식으로 접근해야 한다. 또한 공동주택관리실무와 시설관리는 문서작성 양식, 보고 절차, 외주계약서 분석 등의 실전 대응력을 키우는 것이 관건이다.

2025년부터는 스마트빌딩 관리기술, 탄소중립 기반 설비 관리 등의 개념도 시험에 간접적으로 반영될 가능성이 높아, 최신 트렌드까지 지속적으로 모니터링해야 한다.

 

 

실무 진출 후 역할: 민원처리자 아닌 공동주택 경영자

자격을 취득한 후 다수는 아파트 관리소장으로 진입하게 되지만, 주택관리사는 민원을 처리하는 ‘현장 관리자’가 아닌, 실제로는 공동주택의 경영자 역할을 수행한다. 계약 검토, 회계 감사 대응, 장기수선계획 수립, 유지보수 입찰 절차, 공사감리 감독, 민간위탁 계약 체결 등 모든 경영 행위의 중심에 서 있다.

 

특히 요즘은 입주민과의 소통 능력, IT 시스템 이해도, ESG 개념에 대한 감각까지 평가받는 추세다. 실제로 대단지일수록 각 동별 관리자, 경리직원, 시설팀장을 총괄하는 중간관리자의 역할이 필요하며, 업무는 단순 현장 순찰보다는 관리계획 수립, 분쟁 조정, 위기대응 매뉴얼 작성 같은 간접지휘 중심으로 재편되고 있다.

 

게다가 최근에는 스마트 공동주택 전환 사업이 늘면서, 에너지 데이터 관리, 출입통제 시스템 운영, 무인택배·CCTV 연동 등을 관리하는 ‘디지털 관리 역량’도 중시되고 있다. 이처럼 자격증 취득만으로 끝나는 것이 아니라, 실무 전환 후 본인의 전문성을 어떻게 확장하느냐에 따라 경력의 깊이가 완전히 달라질 수 있다.

 

 

자격 취득 이후 진출 가능한 분야와 커리어 로드맵

주택관리사 자격을 활용한 커리어는 단순 관리소장 외에도 여러 방면으로 넓혀갈 수 있다.

 

첫째, 공공기관 위탁관리 법인으로의 진입이다. 예를 들어 LH나 SH공사로부터 관리업무를 위탁받은 민간기업에서는 주택관리사 자격을 필수 또는 우대 조건으로 채용하며, 현장관리직으로 입사 후 본사 관리직으로 승진하는 경로가 열려 있다.

둘째, 건설사 소속의 입주관리팀으로 진출하는 사례도 있다. 신규 분양단지의 입주단계에서 하자관리, 민원응대, 시설 인수인계 업무 등을 담당하며, 입주 후에는 자문 위원 형태로 계약을 연장하는 경우도 많다.

셋째, FM 전문기업을 통한 복합시설 관리 진출이다. 이 경우 상가·오피스텔·지식산업센터 등 공동주택 외 자산까지 관리 범위를 넓히게 되며, 특히 전기·기계 자격증을 함께 취득한 관리사는 고급 기술관리자로 빠르게 성장할 수 있다.

 

일반적으로 경력 3년 차에는 연봉 4000만 원대의 중형단지 소장급으로, 경력 7년 이상이면 본사 기획팀장 또는 법인 대표까지 도전 가능하다. 장기적으로는 주택관리 관련 컨설팅 사업, 법무 자문, 회계사무소 연계 서비스까지 파생 창업이 가능하다는 점도 이 자격증의 숨은 장점이다.

 

관리비리, 부실점검 등의 문제를 예방하기 위해 정부는 자격 유지 요건에 정기교육 이수 의무와 윤리 교육 참여 항목을 추가 검토 중이다. 향후 공동주택관리사무소의 민간 인증제가 도입된다면, 주택관리사는 단순 자격보유가 아닌 ‘역량 인증’을 병행해야 할 수도 있다. 따라서 단기 취득 후 소극적으로 활용하는 방식보다는, 장기적인 커리어 플랜을 세워 적극적으로 업계 네트워크와 기술 역량을 강화해나가는 것이 중요하다.